事業用定期借地権「長期型」と「短期型」

「現行借地借家法第二十三条は事業用定期借地権につき、借地期間を30年以上50年未満とする長期型(1項事業用定期借地権)と、借地期間を10年以上30年未満とする短期型(2項事業用定期借地権)の二種類を規定しています。」

 

どのように使い分けたら良いのでしょうか。

 

鎌倉鑑定公式LINE「相続対策虎の巻」より

A.林不動産鑑定士より

平成19年末までは、事業用定期借地権の借地期間は10年以上20年以下とされていましたが、改正されて二つの型から選択出来るようになりました。

 

借地期間が10年以上30年未満の短期型

 

更新や建物再築による存続期間の延長が認められず、建物買取請求権も発生しません。

 

従って期間満了により当然に借地権は消滅します。

 

借地期間が30年以上50年未満の長期型

 

「更新しない」

「建物再築による存続期間の延長はない」

「期間満了時に建物買取請求権を行使出来ない」

 

という特約を設けておけば、期間満了により借地権は消滅します。

 

もちろん特定項目だけの特約も有効です。

 

要するに長期型では、契約当事者の意思が尊重されます。

 

これらの特約がない場合には、普通借地権の規定が適用されることになります。

 

なお共に用途は事業用(居住用以外)に限られ、契約書は必ず公正証書にする必要があります。

 

また賃貸人に中途解約権はなく(特約無効)、逆に借地人側が特約を設けて中途解約権を保持することは可能です。

 

「平成4年8月1日施行の現行借地借家法では、普通借地権につき「借地権の存続期間は三十年とする。」(第三条)、「・・・更新する場合においては、その期間は更新の日から十年(借地権設定後の最初の更新にあっては二十年)とする。」(第四条)と定められています。

 

なおいずれも「(当事者が契約で) これより長い期間を定めたときは、その期間とする。」という但書があります。

 

★世戸弁護士のコメントです。

 

事業用定期借地権の契約期間は、10年以上50年未満と定められています。以前は10年以上20年以下と定められていましたが、これでは20年後に建物を解体しなければならず、事業者にとって不都合になることが問題視されていました。

 

そこで、平成20年に借地借家法の改正に伴い契約期間も10年以上50年未満と改められました。

 

事業用定期借地権では、契約期間の設定により内容が次のように異なります。

 

・10年以上30年未満：契約更新・建物買取請求権なし

 

・30年以上50年未満：契約更新・建物買取請求権あり。但し、特約でこれら（契約更新・建物買取請求権）なしと定めることも可能

 

建物買取請求権とは、借主が貸主に対して契約終了時に建物の買取を請求する権利のことを言います。

 

事業用定期借地権では、基本的に契約終了時は建物を解体して更地での返還が必要です。

 

しかし、まだ使える建物の場合、解体することは損失と見なされるため、建物買取請求が可能になったのです。

 

ただし、借主に家賃の不払いと言った契約違反がある場合には、建物買取請求に応じる必要はありません。

 

事業用定期借地権の契約には、次の3つの要件を満たす必要があります。

 

・契約期間を10年以上30年未満もしくは30年以上50年未満にする

 

・借地上の建物を事業用（居住用を除く）に限定する

 

・公正証書で契約する

 

公正証書とは、公証人が法律に基づき証書として作成し、内容を証明する書類のことを言います。

 

公証役場に依頼して作成してもらい、作成した書類には貸主・借主双方の署名・捺印が必要です。

 

事業用定期借地権は、この公正証書での契約が必要になります。

 

公正証書以外での契約は無効となり、場合によっては普通借地権として取り扱われるケースもあります。

 

普通借地権として扱われると、契約更新が原則となり、期間終了後に土地を返還してもらえない可能性もあります。

 

 

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