トータルのローン残債表と相続対策

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トータルのローン残債表と相続対策

相続対策と不動産投資のコラム

2022/04/26 トータルのローン残債表と相続対策

オーナーさんの相続税の見直し。

 

殆ど全ての物件の購入時の資料は手元にあるので、不動産の評価は迷うことなく計算できます。

 

ある程度相続税対策が進んでくると気になるのは、ローン返済の状況。

 

ローンの返済が進むと言うことは、毎年その元本返済額相当の資産が増えていくこと。

 

それは、相続税評価額がその分増えることにより相続税が増加している(ー要素)のと同時に、その不動産を売却したときの手残りがその分増えている(+要素)ことを意味します。

 

良いことなのか、悪いことなのか、というと、、、

 

それは良いことです。

 

相続税評価額が増加しても、その分丸々相続税になる訳ではありません。

 

最高税率の方でも相続税評価額の55%を相続税に取られるに過ぎません(実際に実効税率が55%になると言うことはありませんが)

 

一方で、売却することにより得られる手残りの金額は、売却益の20%(長期譲渡として)を譲渡税として取られるだけです。(不動産価格の下落は別の要素です)

 

例えば、残債が1,000万円減ると、相続税(ここでは実効税率50%とします)は500万円増える一方で、売却時の手残金額は、800万円ほど増えることになります。

 

相続税の実効税率が低い場合を除く他、相続税の増加額よりも手残金額の増加額の方が上回ることになります。

 

その変化を予測するために、トータルでのローン返済状況の把握が必要になります。

 

今回の場合、2,300万円から毎年少しづつ残債減少額が増えていき、13年くらいから完済ローンが出てくるので、残債減少額が段階的に減っていくことになります。

 

そこで更に相続税を減らしていくのか、残債の減った不動産を売却して相続税納税資金に充てていくのか、といったことを検討していきます。

 

 

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