相続対策物件購入のセカンドオピニオン

「良い物件ではありませんよ〜に、、」

 

と思いながら物件資料を開きます。

 

T様から、他の資産コンサル会社からご提案された相続対策物件についてのご意見を求められました。

 

こちらもT様用の物件を探しているので、ライバルの物件ということができます。

 

それでも、それがT様にマッチしているのであれば、「良い物件です」、とお伝えするしかありません。

 

そうそう良い物件なんか無いのに、それをこちらの都合で潰す訳にはいかないのです。

 

商売としては、良い物件では無い方が助かります。

 

まず、物件概要書を確認。

 

レインズに出ています。

 

T様との関係はこちらの方が強いので、こちらで仲介させていただくこともできそうです。

 

そうなると、

 

「良い物件であるますよ〜に」

 

レントロールなどを確認します。

 

残念ながら物件自体は試算するまでも無く、T様にお勧めできるものではありませんでした。

 

何も試算などはされていなかったので、kamakanで試算してみます。

 

もう、最初からキャッシュフローはマイナス。

 

相続税圧縮効果しかない、いわゆる「相続対策物件」です。

 

先日の判決の以前から、買ってはいけない物件です。

 

とは言え、他所のご紹介物件をあまりボロクソに言うのもよくありません。

 

T様にはこんな風にメールさせて頂きました。

 

相続対策物件を購入する場合、収益物件としての面と、相続税圧縮効果とのバランスが大事になります。

 

今回の場合は、相続が迫っている訳ではないので、収益物件としての面を重視した物件を購入されるべきだと思

 

います。（先日の判決からすると、迫っている時に駆け込みで購入するのも怖いですが、）

 

T様が思っていらっしゃる通り、一旦相続税を減らすことができても、この物件の残債が減るにつれて総資産は増

えていくことになります。

 

購入直後に相続税はグッと減りますが、毎年逓増していってしまうことになるのです。

 

ある程度年数が経ったところで、次の相続対策物件を購入することを検討する必要があるかも知れません。

 

この物件について言えば、築浅でこの立地ならばこの価格は仕方ない、と思われます。

 

ただ、この利回りでこの規模のものをフルローンで購入してしまうと、税引前からキャッシュフローはマイナス

 

になります。（シミュレーションをご参照ください）

 

保有している間のT様の負担は大きなものになります。

 

相続対策は、被相続人の方が無理をしてまでするべきでは無いと思いますので、T様にこの物件はマッチしないと思います。