キャッシュフロー逆転の原因

ある団体のビル建替工事プレゼンをZOOMで行いました。

テナントサービスの早稲田さんと一緒です。

建築会社２社に、それぞれRCプランと鉄骨プランの見積もりを出して頂いています。鉄骨については、３階建と４階建の２つのプランを作っていただいたので、合計３つのプランをご提案することになりました。

どのプランが一番キャッシュフローが見込めるのか？

初期費用・運営費用を改めて計算して、キャッシュフローを試算してみました。

その順位は、

①RC４階建②鉄骨３階建③鉄骨４階建

RCの建築会社のお見積りが割安であったことから、RC４階建の収益が最も良くなりました。

鉄骨３階建と鉄骨４階建の会社は同じなので、４階建の方が収益が良くなりそうですが、結果は逆の順番に。

その理由の一つは、３階建に追加する４階部分の賃貸坪単価は高く見込めないこと。

もう一つは、地盤改良工事の差です。

あまり地盤が良くない場所での重量素材での建築なので、地盤改良工事は必須です。

周囲の地盤調査結果を基に概算での地盤改良工事の見積もりを出してもらっています。

３階建ならば1,000万円で済むところ、４階建ならば3,000万円以上になるとのこと。

４階建にすることによって収益力が増えても、それ以上に建築費用が増加してしまうため、トータルでのキャッシュフローは減ってしまうのです。