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相続対策と不動産投資のコラム

2022/03/13 リスクは説明させて頂きます。

「それでも親父は建て替えたいって言うんですよ。もう、仕方無いですね。」

 

以前、古い4世帯のアパートの建て替えのご相談を頂いたM様

 

立地とプランが一致しているので、空室が出てもすぐに埋まる物件です。

 

それを新築にしたからといって8万円の家賃が11万円になる訳ではありません。

 

経済的観点から見ると、そのまま使い倒す方が良いのです。

 

ただ、所有者のお父さんとしては、

 

「どうも建物として気に入らない」

 

とのこと。

 

どうしても建て替えたいらしいのです。

 

ざっと、「kamakanフリー」で、試算してみます。

 

建築費を高く見積もっても、税引後キャッシュフローがマイナスになることは無さそうです。

 

やはり、自分の土地上に建物を建てるのは強いのです。

 

土地代がかからないこと、投下資金を全て減価償却できること、から、あまり良くない企画であっても何とかなるのです。

(剛腕アパートメーカーさんの提案にのって、賃貸需要の厳しい立地に無理やり建てたアパートでも案外大きな問題にならないのは、こんなことが理由です。そのアパートを売る時にトータルの計算をしてみて初めて失敗したことに気づきます)

 

アパートの建替をすることにより税引後キャッシュフローは悪化する。

 

そのデメリットを把握された上でもなお建替をされたいのであれば、それを止めることはできません。

 

建築のお見積りをご提案することになりました。

 

https://souzoku-tool.club/kamakan.html

 

 

 

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