借地契約を更新する時に気をつけること(相続ご相談事例から)

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借地契約を更新する時に気をつけること(相続ご相談事例から)

相続対策と不動産投資のコラム

2021/01/15 借地契約を更新する時に気をつけること(相続ご相談事例から)

「今度、借地の契約を更新するんだけどさ、契約書作ってくれないかな?」

 

10年前に別の土地の掘削承諾書を頂きにお伺いしたことがご縁で、お世話になっている地主Zさんから電話。

 

掘削承諾書も、初めてお伺いしたその場でサインしてくれるような、気風の良い方です。

 

「普通の更新ならいつもの雛形つかっちゃうんだけど、今回はちょっと特別だから小林さんにお願いしちゃった方が安心かと思って。その内容については、明後日、借地人さんと打ち合わせするから、そこに来てもらえないかな?」

 

よーし、がんばるぞ!

 

なんだろ、特別な事情って。

 

まぁ、当日、直接おうかがいしよう。

 

とりあえず、更新契約で大事なのは、権利の継続とトラブルの防止。

 

更新契約のいつもの書式とかを準備しておきます。

 

借地権の種類は?

 

まず、保管してあるZさんの資料を調べてみます。

 

現在の借地契約は頂いていませんでしたが、Zさんが中学生の時には既に借地人さんのお家が建っていたというので、平成4年8月より前に締結されたことは間違いありません。旧法の借地権ということになります。

 

建物が建っていれば、地代を支払い続ける限り消えることのない、強力な借地権です。

 

これを次の世代にわたって、いかにトラブルなく継承していけるか、が更新契約の主な目的になります。

 

現在、Zさんと借地人さんとは、中学生の時からのお付き合いとのことで、とても良好な関係とのこと。

 

いまのうちに決められることを決めてしまえば、次の代になってからのトラブルも防ぐことができます。

 

地代は不当に安くなっていない?

 

まず決めなければいけないのは地代です。

 

基準となるのは、現在の地代。

 

ただ、現在の地代の額が、地主さんが支払う固定資産税・都市計画税の3倍を下回るようであれば、さすがにその地代は安すぎると言えるので、これを機に少なくとも3倍程度には調整すべきだと思います。

 

現在の地代が固定資産税・都市計画税の何倍になっているかを確認して、その倍率を更新契約書に明示しておけば、将来にわたり地代の額について悩む必要は無くなります。

 

更新料は支払わなきゃだめ?

 

次は、更新料です。

 

これも、基準となるのは現在の更新料。

 

ただ、更新料については借地契約で定められていない場合も多かったりします。

 

そもそも更新料は必ず支払わなければならないものではありません。

 

借地契約書に更新料が明示されていなければ、支払わなくても良い、とも言えるのですが、実際には明文が無くても支払われることが多いのです。

 

というのは、借地人さんとしては、借地権の譲渡など将来地主さんの承諾が必要になった場合に意地悪されると嫌なので、地主さんとの良好な関係を保っておきたいから。

 

この金額が決まっていない状態は、双方にとって不安なことです。

 

やはり、金額、又は計算根拠を契約書に入れておきたいところです。

 

更新料の相場については、いろんな考え方があります。

 

時価の2%、更地価格の5〜10%、借地権価格の5〜10%、地代の50倍〜100倍など。

 

更に、そもそも、この「時価」・「更地価格」・「借地権価格」自体、はっきり定義できるものでもありません。

 

「時価」や「更地価格」を計算するのに相続税路線価×面積で済ますこともあれば、不動産鑑定を入れる場合もあります。

 

「借地権価格」を計算するために必要な借地権割合も、相続税路線価の借地権割合を使うのか、半々で計算するか、などいろんな考え方があります。

 

ごちゃごちゃ言いましたが、更新料の金額について、これが正しい、というものは存在しません。

 

結局のところ、これも当事者で決めて、契約書に明記しておくべきなのです。

 

忘れちゃいけない承諾料

更に、各種承諾料というやつもあります。

 

民法で譲渡・建替などには地主さんの承諾が必要とされています。

 

承諾が無いまま勝手にやってしまうと、借地権契約の解除にも繋がってしまいます。

 

その承諾をもらうために借地人さんから地主さんに支払われるのが承諾料。

 

目安としては、譲渡承諾料は借地権価格の10%、建替承諾料は更地価格の5%なんて言われたりします。

 

かなりまとまった金額になります。

 

こんな大事な承諾料なのに、その金額・計算根拠が契約書に明記されていることは殆どありません。

 

予め承諾料を決めておかないと、借地人さんとしては、怖くて借地権譲渡・建替などの計画を立てにくい、、、

 

最悪、裁判所に承諾料を決めてもらうこともできますが、予め契約書に承諾料を明記しておけば、そんな面倒なことをしなくて済みます。

 

 

 

杞憂でした

この書式を用意して、打ち合わせ場所であるZさんの豪邸を訪問。

 

Zさんも借地人さんも、良くできた方。

 

一般的な条件は、何事もなく決まりました。

 

逆に、余計な文言は省いた方が良さそうです。

 

さて、Zさんの仰る「特別な事情」ってなんだろう。

 

すんごくややこしいことだったら、、、

 

まぁ、何でも糧と思って頑張りますけど!!

 

でも、何だろう、、、

 

「更新料の支払い方法を分割にして欲しいんだよ。あとは一般的な内容で大丈夫」

 

ちょっとホッとしました。

 

けど、あんまり費用は頂けないなぁ、、、(笑)

 

夏みかん💓

 

駐車料金の精算をしようとしたとき、駐車場までZさんが追いかけてきてくれました。

 

忘れ物でもしちゃったかな?

 

「庭で採れた夏みかん、持っていってよ」

 

とビニール袋いっぱいの夏みかん。

 

ありがとうございます!

 

(でも、夏みかんって冬に採れるんですね。知らなかった、、、)

 

 

 

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