「家」を守っていくご家族ってスクラム(相続ご相談事例から)

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「家」を守っていくご家族ってスクラム(相続ご相談事例から)

相続対策と不動産投資のコラム

2021/01/11 「家」を守っていくご家族ってスクラム(相続ご相談事例から)

高校ラグビー終わりましたね。

 

桐蔭学園優勝おめでとうございます!

 

今日、早稲田も優勝してくれれば嬉しいんですけど。

 

ラグビーのルールもよく分からないんですが、見ていて力が入る感じは他のスポーツと違う感じです。

 

さて、今回は強豪常翔学園でラグビーをやっていたという、元本物ラガーマン呉山のサポートとして個別相談をさせていただきました。

 

ご相談者は横浜市内の地主さんの息子さん、Mさん。

 

Mさん、呉山、私(小林)と3名・3箇所からZOOMでのご相談です。

 

事前に頂いていたメールの内容をもとに、ipadに手書きで家系図などに整理。

 

結構アパートなどをお持ちなので、土地活用には積極的なのかな?

 

相続税ラインも計算しておきます。

 

それらを確認しながら、ZOOM内でお待ちします。

 

お、画面が繋がった。

 

「はじめまして!Mです」

「はじめまして。呉山です」

「はじめまして〜小林です」

 

3人の挨拶が重なっちゃいました。

 

同世代で柔和な感じの方。

 

事前アンケート・フェイスブックなどで共通点などがあれば世間話から入ったりするのですが、今回は本題からいくことにしました。

 

主なご要望としては、

 

・なるべく不動産は守りたい

 

・相続税を圧縮したい

 

の2点。

 

いわゆる地主さんの標準的なご相談内容、ということもできます。

 

まずは、現状の相続税の概算をアプリでご案内します。

 

こんな時はリモートの方が便利。

 

画面共有でグラフを表示させます。

 

現状のままお父様に相続が発生すると相続税額は6,000万円ほど。

 

生命保険も含めた金融資産は5,000万円あるので、相続税の支払いだけを考えれば、1,000万円相続税を減らす、もしくは金融資産を1,000万円増やせば良い、ということになります。

 

最低限の相続税対策で済ませるのか、更に資産を拡大していくのか、どちらを選ばれるのかは、ご本人次第です。

 

「私としては、1,000万円と言わず、がつんと相続税を減らして資産を増やしていきたいと思っています。両親共にアパート経営には慣れているので、新しく建てたり買ったりすることに抵抗はありません」

 

資産拡大の方向ですね。

 

贈与や保険などだけではなく、不動産を使った積極的な相続対策をご提案することになります。

 

「自分としては、この実家をマンションに建て替えて、その一部を両親の住まいにしようと思っています。専門家から見て、この案はどう思いますか?地図を共有しますね」

 

今度はMさんにGooglemapの画面共有をしていただきます。

 

IT系のお仕事をされているMさん、私たちよりずっとZOOMの扱いに慣れていらっしゃいます。

 

なるほど、地主さんらしい、大きなお屋敷です。

 

このサイズの母屋を建て替えるとなると、結構な規模の建物が建ちます。

 

建替で1,000万円相続税を減らすことは簡単。

 

でも、大事なのは収支!

 

相続税が圧縮できても、不動産投資で大損こいてしまったら、元も子もありません。

 

地主さんが保有する土地に収益物件を建てるべきかどうかは、何より立地。

 

入居者が見込めない土地に建てるくらいなら、そのまま売ってしまった方が良いのです。

 

さて、Googlemapを見ると、駅から徒歩15分くらいの住宅街。

 

住宅地としては最高ですが、アパート用地としてはどうかな、、、

 

少なくとも、ワンルームは厳しそう。

 

とか思いながら、こちらで確認。

 

どうやら、当該地周りの賃貸需要は高いようです。

 

供給状況を見ても、ファミリータイプなら問題ありません。

 

この街自体も上り調子の場所なので、将来的に需要がガクンと落ちることも無さそうです。

 

Mさんも

 

「10年ほど前に、うちの目の前にマンション建てたんですけど、空きが出てもすぐに埋まっちゃいます。周りのアパートも殆ど空きませんね」

 

建替でいけそうです。

 

賃貸需要のある土地をお持ちであれば、その上に建てるのが税引後キャッシュフローを最大にすることができます。

 

その理由としては、土地代がかからないことに加え、投下資金を全て減価償却として経費化できるから。

 

たとえば、以下の2つのプラン

 

①2億円でよその土地(1億円)と木造建物(1億円)を買った場合

 

②2億円使って自分の土地に木造建物を建てた場合

 

を比較してみます。(クリックすると、仮データの入ったkamakanにつながります)

 

どちらも収益力は同じとします。(1億円の建物と2億円の建物とで同じ収益力というのは真実味は無いけど、勘弁してください、、)

 

税引前キャッシュフローは同じです。

 

でも、税引後キャッシュフローには大きな差が発生します。

 

なんで?

 

①の場合、建物相当部分1億円しか減価償却できません。

 

一方、②の場合、2億円をまるごと減価償却することができます。

 

その差1億円を耐用年数22年で割った分(=454万円)、毎年の減価償却を増やすことができるのです。

 

所得税率が30%だとすると、136万円ほど納税を抑えることができるのです。

 

前期のように、2億円の建物の方が収益力はずっと高いので、実際はもっと差がつきます。

 

やはり、賃貸需要のある土地をお持ちなのであれば、まずはそれを生かすのが一番なのです。

 

「でも、銀行貸してくれますかね?」

 

銀行が一番の好物は所有土地上に建物を建てること。

 

建物建築資金を融資するだけなのに土地・建物両方を担保にとれるので担保割れはまず起きないし、土地活用への融資というのは収益物件の購入資金への融資よりも、銀行としては大義名分が立ちやすいのです。

 

融資はまず問題ありません。

 

ただ、Googlemapをみると、母屋の後ろに、かなり大きな山林があります。

 

「これもうちの持ち物です。工具を買って、自分たちで手入れしているんです」

 

すごいなぁ。

 

うちの自宅の柿の木がお隣さんに越境するのを切るのだけでも大変な苦労をしています。

 

これだけ大きな山林を手入れするなんて、どれだけ大変か、、

 

収益を生み出すものではないので、手放してしまった方が良い不動産です。

 

山林とはいえ、造成すれば良い住宅地になりそう。

 

造成に強い開発業者さんに買ってもらって、その資金で母屋を建て替えれば、更にキャッシュフローを増やすことができます。

 

ただ、造成は大掛かりなものになるので、できれば母屋を建て替えるタイミングで造成工事を行った方が良さそうです。

 

逆に、母家を建て替えた後に造成工事を行うことは難しくなります。

 

「経済合理性を考えると、それが良いと言うのは分かります。でも、父も私も、土地を売ることはしたくないのです。土地を維持していくためならば、収支はトントンくらいでも構いません。」

 

迷いのないお言葉。

 

地主としての矜持でしょう。

 

M様のお姉様もM様が不動産を全て相続することに異論は無いとのこと。

 

「家」を守っていくという目的を共有して、ご家族でスクラムを組んでいるようです。

 

今後も代々、地主として、家を守っていくんだろうなぁ

 

でも、売却はしないけど、活用はされるかも知れません。

 

将来、山林を活用したくなった場合でも対応できる形の建築プランもご提案したい、と思っています。

 

最後に、M様からメールを頂いたので、特定できない範囲で抜粋させていただきます。

 

先ほどは、ご多忙のところお時間をいただき、ありがとうございました。

おかげさまで方向性が明確になりましたので、具体的なアクションを開始できます。

今後とも何卒よろしくお願いいたします

 

関連リンク

 

登記簿から感じる親心(相続相談事例から)

 

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