登記簿から感じる親心(個別ご相談事例から)

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不動産の室内

登記簿から感じる親心(個別ご相談事例から)

相続対策と不動産投資のコラム

2020/12/25 登記簿から感じる親心(個別ご相談事例から)

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今回のご相談者はAさん。

有名な投資家さんからのご紹介です。

三重県のご実家の相続対策と、ご自身の不動産投資のご相談をされたいとのこと。

予定の5分前にZOOMのアドレスをメールで送信。

3分後に繋がりました。

Aさん、どうやらタクシーの中のようです。

ご用意していただいた資料を画面に映してもらいます。

・・・揺れる車内では読み取ることができません。

それでも、数値を口頭で教えていただき、予めある程度入力していたエクセルに入力。

そのエクセルを画面共有しようとすると、何だか画面が真っ暗に。

それに、Macbookpro2016君の動きがギクシャクしてきました。

やばっと思い、Mac君の底を触るとひどく熱くなっています。

最近は調子良かったので、油断していました。

微妙に話をつなげながら(多分つながっていない)、要らないソフトを停止したりしますが、改善しません。

再起動しなきゃだなあ、、、

と、その時、Aさんから

「今、到着したので、5分後に繋ぎ直していただいても大丈夫ですか?」

逆にありがとうございます!

Mac君、再起動!

ノートPCを冷やすクーラーも設置!

・・・・・

え〜ZOOM自体が起動しないぃぃ!

もう、5分経っちゃう!

と、その刹那、携帯電話が鳴りました。

「あと少しで接続できるので、もう少しお時間ください」

逆にありがとうございます!(3分ぶり2回目)

Mac君は諦めて、cad用PCのAlienware君に切り替えることにしました。

お、映った。

ちょっとPC切り替えました〜と、さらっと再開です。

なんか、映っている室内がオシャレ。

わざわざZoom用にホテルの部屋をとっていただいたようです。

ありがとうございます。

改めて、資料を画面に提示していただきます。

やはり、読めません、、、

読めなかったのは、揺れる車内のせいではなく、老眼のせいだったようです、、、

結局Aさんに読み上げていただき、改めて数字を確認していくと、残債が事前に想定した金額よりも大幅に減っています。

登記簿から予想した残債に比べて、実際の残債は3分の1!?

新築で重量鉄骨のマンションを建築した場合、短くても30年のローンを組むのが普通ですが、ずっと短いローン期間で組んでいるということです。

これは、返済きつい!

殆どキャッシュフローはでないはずです。

自分たちの収入を得ることよりも、無借金のマンションを一人娘のAさんに遺してあげたい、という親心かも知れません。

短期間でローンを組むというのは、相続税対策としてはお勧めしませんが、心情は分かります。

「ちょっと泣きそう、、、」

とAさん。

もう数年で借金は返し切るので、相続税はしっかり発生します。

ただ、それに見合う生命保険にもしっかり加入されているので、相続税の納税に困ることは無さそうです。

トータルでは上手な相続対策。

相続税対策をやらないといけない状態では無いですよ、とお伝えします。

さらに相続税圧縮などをご希望されるかどうかは、Aさん次第です。

「実は、私の夫が事故に遭ってしまって、働くのがつらい状態なんです。できれば、夫が働かなくても良い状態にしておいてあげたい。不動産投資もやってみたいです」

Aさんご自身も大企業の正社員として働いていらっしゃいますが、やはり別の安定した収入も欲しい、というのは良く分かります。

まぁ、将来は無借金のマンション2棟を相続できるので、いずれ収入は入ってくるのですが、ただ、それを待っているのも健全ではありません。

不動産投資をやる方向で考えましょう。

Aさんの場合、無借金になったマンションを共同担保に使えば、地主としてとても有利な条件でローンを受けることができます。

Aさんご自身のサラリーマンとしての属性で融資を受けるよりも、金利も格段に低くなります。

お父様名義で収益物件を購入すれば、相続税を減らし、キャッシュフローを増やすことができます。

実は、親に相続税がかかる状況というのは、投資物件購入には良いことばかり。

不動産投資をやりたい方にとっては、美味しい状況なのです。

お父様ご自身が前向きならば、すぐに実行できますよ。

「それって、築古戸建でやることもできますか?実は、私の子供に少し障害があるので、小規模な障害者用の施設を地域ごとにたくさん作ることが夢なんです。」

なるほど、、、

志のある投資って、素敵です。

ただ、築古戸建投資となると、相続税対策としては成り立ちにくいです。

築古戸建投資の場合、路線価以下の金額で購入することが多いため、買えば買うほど相続税は増えていきます。

また、物件をみたらすぐ買い付け、すぐに決済、なんてことが度々発生することになります。

その度に、ご高齢のお父様に三重県から出てきていただく、というのも、Aさんとしても心苦しくなるはず。

逆に、Aさんご自身が買い進めていけば、担保価値が増えていくということになりますので、どんどん銀行融資も受けやすくなります。

今回の場合は、お父様の相続対策と、Aさんの事業とは分けて考えた方が良いのです。

ふと、戸建賃貸を積極的になさっている女性投資家グループの皆さんの顔が浮かびました。

Aさんも良い雰囲気の方なので、仲良くなれそう。

次にグループの皆さんにお会いするときに、Aさんにもお声かけしてみよう。

「ぼんやりと相続が怖くて、マンション全部うらなきゃいけないのかも、とか思っていたんですけど、その必要も無いことが分かって、方針も決まってすっきりしました」

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