デッドクロスなんて、コロナの感染者数と一緒。どうでもいい。と私は思うのです。

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デッドクロスなんて、コロナの感染者数と一緒。どうでもいい。と私は思うのです。

相続対策と不動産投資のコラム

2020/11/19 デッドクロスなんて、コロナの感染者数と一緒。どうでもいい。と私は思うのです。

「デッドクロスになってしまったから、売っちゃった方が良いですよね」

 

とご相談をいただくことがあります。

 

私は、デッドクロスを理由として売却をお勧めしたことは一度もありません。

 

今回はそのデッドクロスのお話です。(だいぶん間が空いてしまいましたが、kamakan フリーの使い方第5回目です)

 

kamakan フリーの使い方第3回・第4回では、ローンの元本の話と減価償却のお話をさせていただきました。

 

今回は、その二つの関係についてお話します。

 

ローンの元本について

 

元利均等方式で借入をすると、毎年の銀行への支払いは一定額です。

 

その支払いは、元本と利息とで構成されていますが、年々元本部分の比率が大きくなっていきます。

 

元本を返済するということは、その分借入残高が減るということ。(利息を払っても借入残高は減りません)

 

資産は増えているのです。

 

毎年一定の金額を返済していても、借入残高の減るスピード(=資産の増加スピード)は増していくのです。

 

もちろん、返済する元本が増えると、その分所得が増えることになるので、所得税・住民税は高くなります。

 

後述しますが、実際に所得が増えているのだから、そんなの仕方無い、と思います。

 

減価償却費について

 

一方、減価償却は毎年一定額が償却されていき、減価償却の期間が過ぎればがくんとゼロに。

 

減価償却費が減ると、その分経費が少なくなります。

 

やはり所得税・住民税は高くなります。

 

ローン返済により所得が増えていき、減価償却による経費は減る方向にすすむので、税引前キャッシュフローが同じであれば、所得税・住民税は毎年増えていくのです。

 

画像貼り付けると

 

フルローン、借入期間30年、金利1%で買った場合をグラフにするとこんな感じです。

 

(グラフ貼り付けたりするのがちょっと面倒だったので、動画にしてしまいました。しゃべりが拙くて、すみません、、)

 

デッドクロスが怖い、なんていいますが、フルローンで収益物件を買っていれば、最初からデッドクロスになることが多いのです。

 

むしろ、良い金利で借りられていることを喜ぶべきかも知れません。

 

ここで、借入金利を3%にしてみましょう。

 

最初の数年は減価償却費の方が元本を上回ります。

 

「デッドクロス」という状態では無くなるのです。

 

なぜなら、金利が上がって支払う利息が増えるので、支払い元本が減っているから。

 

支払い総額は増えているので、税引後キャッシュフローは激減します。

 

デッドクロスを避けられて嬉しいでしょうか?

 

デッドクロスは悪者ではありません。

 

デッドクロス状態を耐えることができれば、資産は増えているのです。

 

それが分かるのは、その物件を売却した時。

 

売却するのを1年我慢すれば、売却時の手取金額は、その年に払った元本分近く増えます。

 

支払い元本が大きくなっている、きついデッドクロス状態を乗り越えた方が、売却時の手取金額はより増えるのです。

 

元本分、天引きで定期預金に入れていたようなものです。

 

そもそも、デッドクロス状態になった瞬間に前年よりも極端に税金が高くなる訳ではありません。

 

銀行支払いの中の元本が増えた分だけ課税対象が増えるだけの話です。

 

デッドクロスになったから急いで売却、なんてのはもったいないのです。

 

デッドクロスは突然襲ってくるものではなく、また、購入時点でその時期・金額を予想するのは難しくありません。

 

購入時にそれを見越して計画をたてておくことが大事なのです。

 

コロナの感染人数もデッドクロスも、あることが分かっていれば良いだけであって、怖がっても意味ないと思うのです。

 

 

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