減価償却って(kamakanの使い方4)

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不動産の室内

減価償却って(kamakanの使い方4)

相続対策と不動産投資のコラム

2020/09/03 減価償却って(kamakanの使い方4)

前回は、税引後キャッシュフローの計算のうち「利息と元本」についてお話ししました。

 

今回は、引き続き税引きキャッシュフロー計算のうち「減価償却」についてお話させていただきます。

 

所得税等の対象

 

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所得税等は、

 

収入から必要経費を差し引いた「所得」

 

に対して課税されます。

 

この必要経費が大きければ大きいほど所得は少なくなるので、所得税は少なくてすむことになります。(前回は、銀行ローンのうち、利息部分は必要経費になるけど、元本部分は必要経費にならない、ということについてご説明しました)

 

不動産の代金は必要経費になる?

 

では、購入した不動産の代金はこの必要経費に含まれるのでしょうか?

 

5,000万円で購入したアパートの代金が全額必要経費になるのであれば、赤字を繰越できる間は所得税を支払わなくてもよくなりそうです。

 

逆に、繰越期限が過ぎれば一切必要経費にならなくなってしまうという困ったことにもなりそうです。

 

不動産は何十年も使うことのできるものなのに、これでは実態にあいません。

 

減価償却の対象

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そこで、実態に合わせて、購入時に経費化するのではなく、使用できる期間にあわせて何十年もかけて経費化することになっています。(=減価償却)

 

更に、不動産のうち土地については減価償却の対象になりません。

 

建物は時間が経つと古くなっていくのに対し、土地は半永久的に使うことができるので、減価償却の対象にならないのです。

 

建物の減価償却期間ついては、その構造によって法定耐用年数が定められており、それに従って償却されます。

 

kamakanでの処理

 

kamakanでは、物件価格を土地価格・建物価格・建物に対する消費税額に振り分けます。(振り分け方法は別の機会にお話しします)

 

更に物件価格から建物に対する消費税額を差し引いた、正味の物件価格に対して仲介手数料を計算しています。

 

その仲介手数料を土地部分と建物部分とに振り分け、その建物部分を建物価格に合算し、減価償却の対象としています。(土地部分については売却時の譲渡税計算の時に経費化しています)

 

(購入時経費の約半分を占める仲介手数料は、実は購入時の経費に殆どならないのです)

 

 

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