元本はレンタカー?(kamakanの使い方3)

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元本はレンタカー?(kamakanの使い方3)

相続対策と不動産投資のコラム

2020/08/11 元本はレンタカー?(kamakanの使い方3)

前回は、「税引前キャッシュフローの「税」って何?」についてお話しさせていただきました。
今回は、税引後キャッシュフローの計算のうち「利息と元本」についてお話しさせていただきます。

 

税引前キャッシュフロー計算前半(NOIまで)

 

税引前キャッシュフローの計算は、いわゆるキャッシュフローツリーの通りに計算すればよいだけです。

 

相場の賃料で一年間ずっと満室だった場合の賃料(=GPI)

 

ー空室損・未回収損(=EGI)

 

ー年間運営経費(OPEX)

 

=正味の年間収入(NOI)

 

これで、その物件の正味の収益力がわかります。

 

ここまでは、誰が購入しても、また、税引後キャッシュフローでも、税引前キャッシュフローでも、同じ計算です。

 

税引前キャッシュフロー計算後半(BTCFまで)

 

正味の年間収入(=NOI)から、年間ローン返済額(=ADS)を差し引くと、税引前キャッシュフロー(=BTCF)が計算できます。

 

年間ローン返済額は、購入者が組むローンの条件によって変わります。

 

同じ物件を買っても、購入者によってキャッシュフローの額は変わるのです。

 

これで税引前キャッシュフローツリーの完成です。

 

通常、キャッシュフローツリーは購入直後の一年分だけ作成することが多いのですが、家賃が下落したりすると、毎年変化していきます。

 

kamakanでは、長期にわたるキャッシュフローツリーをグラフ化しています。(だからキャッシュフロー森?)

利息と元本

ここからようやく税引後キャッシュフローのお話しです。

 

上記のように、税引前キャッシュフローの計算では、NOIからADSを差し引けばよいのですが、税引後キャッシュフローの計算では、ADSをまるごと差し引くわけにはいきません。

 

というのも、年間ローン返済額(=ADS)は、元本と利息という性質の違うものが一体となっているものだからです。

 

その性質の違いから、利息については税務上経費になりますが、元本は経費になりません。

 

支払う税額に大きな影響を与えるのです。

 

たとえば、

 

NOIが100万円、ADSが50万円、ADSの内訳が元本30万円、利息20万円、税率が30%だとすると、

 

100万円ー50万円=50万円に対して課税され、税額が15万円

 

という訳ではなく、

 

100万円ー20万円=80万円に対して課税され、税額は24万円

 

ということになるのです。

 

「同じお金だろ、元本として払うのと利息として払うのに何の違いがあるのだ?」

 

と思われる方もいらっしゃるかも知れません。

 

ここで、レンタカーを借りた場合を考えてみましょう。

 

時価100万円の車を1日借りて1万円のレンタル代を支払ったとします。

 

カウンターで1万円のレンタル代を支払うことによって自分の財布の中身が減ります。そのレンタル代は経費になります。

 

でも、100万円の車を借りて、それを返したからと言って、自分の財布の中身には影響しません。

 

100万円のレンタカーを返したからと言って、そのレンタカーの車両代100万円が経費になる、なんて思う人はいないでしょう。

 

銀行ローンの場合も同じことです。

 

ADSの元本部分は上記のレンタカーの車両に該当します。経費になりません。

 

一方、利息はそのレンタル代なので経費になるのです。

 

銀行ローンの場合、借りるもの(=元本)もレンタル料(=利息)も同じお金なので、見分けがつかなくなっているのです。

 

性質としては全く違うものなのに。

 

税引後キャッシュフローを計算するときには、上記例のように、NOIからADSのうち利息分だけを差し引きます。

 

kamakanでは、一旦NOIからADS全体を引いた後に、ADSのうち元本部分を加算しています。

 

 

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