税引前キャッシュフローの「税」って何?(kamakanの使い方2)

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税引前キャッシュフローの「税」って何?(kamakanの使い方2)

相続対策と不動産投資のコラム

2020/08/08 税引前キャッシュフローの「税」って何?(kamakanの使い方2)

前回は、「相続対策物件、現金で買うか?借金で買うか?」というテーマでお話しさせていただきました。

 

今回は、借金で買った場合の税引後キャッシュフローについてお話しさせていただきます。

税金の種類

でも、ひとくちに税金と言っても、いろんな種類の税金があります。

 

税引後キャッシュフローの「税」って、何の税金でしょうか?

 

不動産の税金について整理してみましょう。

 

税金が課税される場面は4つ。

 

①購入時②運営時③売却時④相続発生時、です。

運営時にかかる税金

キャッシュフローは②運営時の話なので、「税引後」とは②運営時の税金の話です。

 

その②運営時にかかる税金の種類は大きく分けて二つです。

 

A.毎年役所から送られてくる納税通知書に応じて納付する税金
固定資産税・都市計画税

 

B.納税者側で計算して納付する税金
個人 所得税・住民税・復興税・事業税など
法人 法人税・住民税・事業税など

税引後キャッシュフローの「税」

税引後キャッシュフローの「税」というのは、Bの税金を指します。

 

A.の固定資産税・都市計画税は問答無用で課税されてしまうもので、運営経費に含まれています。

 

税金ではありますが、税引「前」キャッシュフローの時点で既に差し引かれているのです。

 

kamakanでも「分析元データ」タブ→「運営費用」の中に「固定資産税額:土地」「固定資産税額:建物」の項目がありますが、Bの税金についての項目はありません。(kamakanの固定資産税額は都市計画税額を含んだ金額です)

 

では、次にどうやってBの税金を計算して「税引後」キャッシュフローを計算するのでしょう?

 

税引前キャッシュフローにBの各税率を掛けて税引後キャッシュフローを計算する、という訳では無いのです。

 

これについては次回お話しさせていただきます。

 

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