相続対策物件、現金で買うか?借入で買うか?(kamakanの使い方1)

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相続対策物件、現金で買うか?借入で買うか?(kamakanの使い方1)

相続対策と不動産投資のコラム

2020/08/06 相続対策物件、現金で買うか?借入で買うか?(kamakanの使い方1)

まずは現状の相続税額の計算から

 

総資産10億円(うち現金資産2億円)、配偶者無し、子2名のAさんが、こんな木造新築アパート(15,200万円)を購入したとします。

 

購入前の相続税額は39,500万円.。

 

購入直後の相続税額は33,870万円。

 

5,630万円もの相続税を圧縮できることになります。

現金で買う?ローンで買う?

 

①Aさんは現金を2億円持っているので、このアパートを現金で購入することもできます。

 

②担保に出せる不動産も所有しているので、物件価格+諸経費全て借りることもできます。

 

どっちの方が良いのでしょうか?

 

上記のように、現金で購入しようと、借入で購入しようと、相続税圧縮額は同じです。(相続税圧縮の理屈についてはまた別の機会に)

 

どうしても、「借金=悪」という意識から、現金で買えるなら現金で買おう、という風に思ってしまう方もいらっしゃいます。

 

でも、納税資金の確保、という目的を忘れてはいけません。

kamakanの使い方

 

これを検討するとき、kamakanでは、「相続税納税剰余額」という項目を見ます。(大層な言い方ですが、単に相続税額から現金を差し引いた金額です)

 

今回の場合、購入前の「相続税納税剰余額」は19,500万円。

 

①の場合は、同29,118円。相続税は減ったけど、納税資金の確保という観点からすると1億円近く遠ざかってしまいました。

 

②の場合は、同13,891万円になります。相続税を減らし、納税資金の確保へも5,000万円以上近づきました。

相続税納税資金を借りればいいじゃん

 

「いやいや、ならば相続税が発生してからその納税資金を借りることもできるでしょ」、と思うかもしれませんが、その場合の利息は税務上の経費になりません。

 

同じ借金ならば、不動産購入資金として使う方がお得なのです。

 

確かに無駄な借金は悪ですが、相続税対策の場合、借金を上手に使うことも必要です。

次回予告

 

もちろん、借金によって不動産投資の税引後キャッシュフローは大きな影響を受けるので、その検討も必要です。

 

次回はその点についてご説明いたします。

 

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