親の財産なんて実家くらい。それでも相続税かかるのかな?

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親の財産なんて実家くらい。それでも相続税かかるのかな?

相続対策と不動産投資のコラム

2020/04/02 親の財産なんて実家くらい。それでも相続税かかるのかな?

お父さんの財産なんて、お父さんが今住んでいる実家と少しの生命保険くらい。

 

それでも万が一の時には相続税かかるのかな?

 

気になるけど、税理士とかに聞くほどでも無いし、、、

 

という方に!

 

本ブログでは、上記事例に絞って書いています。

 

例外の場合などはこちらをご参照ください。

 

このデータを集めましょう

 

最低3つのデータがあれば計算できます!

 

①配偶者の有無

 

➁子の数

 

③父親の遺産額(含む生命保険金)

基礎控除を超えるか?


基礎控除を超えなければ相続税はかかりません

 

 

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基礎控除の金額は、

 

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

 

この金額を超えなければ相続税はかかりません。

 

例えば、配偶者が居て、子が5人の場合、相続人の数は全部で6人

 

基礎控除の金額は6,600万円です。

 

③の親の遺産額が6,600万円以下ならば、相続税はかからないのです。

 

さぁ、次は③遺産額の計算です!

 

遺産額って?

 

遺産額とは、ざっくり言うと

 

プラス財産(生命保険金含む) - 借金額 ー 死亡生命保険非課税額 = 遺産額

 

借金の評価

相続発生が差し迫っていないようであれば、相続発生時には借金は完済しているものとして考えておいた方が良いと思います。

 

また、住宅ローンの場合もご注意。

 

殆どは団体信用生命保険がついているので、その場合はプラス財産から差引けません。

 

生命保険金の評価

お父さんがお父さん自身に生命保険をかけて、お父さん自身が保険料を支払っている場合、お父さんが亡くなった時に相続人が受け取る保険金は相続財産になります。

 

ただ、生命保険金には非課税枠が設けられており、相続人の数×500万円までは相続税の対象になりません。

 

上記のように相続人が6名もいる場合、3,000万円までは生命保険金を受け取っても、保険金には課税されないということに!

 

プラスの財産の評価

 

問題はプラス財産の評価。

 

相続財産評価は「時価」によると決められています。

 

現金とか、上場している有価証券なんかの「時価」を調べるのは簡単。

 

現金はその額面通りだし、有価証券なんかも証券会社で調べることができます。

 

不動産の時価

 

ところが、不動産の「時価」を調べるのは簡単ではありません。

 

有価証券なんかと違って、世の中に二つと同じものが存在しないから。

 

不動産の本当の時価なんて、実際に売却してみないと分からないのです。

 

それでは困るので、国税庁は財産評価基準という基準を作ってくれています。

 

さぁ、この財産評価基準を使って、ご実家の評価をしてみましょう。

 

ご実家を評価してみましょう!

本当の所有者を調べましょう

まず、そもそもご実家の所有者は誰でしょうか?

 

お父さんのものだと思っていたら、土地の持ち分は半分お母さんだった、なんてことも良くあります。

 

不安であれば、どこでも良いので近くの法務局で土地と建物それぞれの「全部事項証明書」を取って調べてみましょう。

 

ご実家の敷地を評価してみましょう

 

ご実家の路線価を調べます。(路線価が付いていない場合は倍率方式という方法を使います)

 

相続税の申告のときなんかは国税庁のページをつかいます。

 

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でも、このページ、住所で直接検索できないのでちょっと使いづらい、、、

 

上の国税庁のページに比べて更新に何か月かタイムラグはありますが、地価マップというページの方が使いやすいのでお勧めです。

このページの「相続税路線価等」から入って、「住所から探す」で検索すれば一発で目的地が出てきます。

 

その目的地に接している道路に「190D」といった数字とアルファベットが書いてあります。

 

借地権割合は無視!

数字が接している土地の平米あたりの単価(千円単位)で、アルファベットは借地権割合。

 

自宅の評価に借地権は関係ないので、今回は無視です。

 

複数路線に接している場合

もし、複数の路線に接している場合は、一番高い路線価で計算してしまいましょう。

 

路線に接している長さでは無いのでご注意を。

 

(相続税の申告の時は計算結果がそのまま相続税額につながるので、もっと要素を読みとり、CADなどで図面を描いたりして補正しないとダメですが、試算のときはこれでよいかと、、)

土地評価の計算結果

例えば対象土地の面積が100㎡の場合、路線価図に「190」と記載されていれば土地の相続税評価額は、ざっと100㎡×19万円⁼1,900万円

 

「あれ、そんなもの?もっと高いと思った」

 

と思われるかも知れません。

 

それもそのはず、相続税路線価は公示価格の80%くらいに設定されているので、実際の時価よりも安くなるのが普通なんです。

 

建物を評価してみましょう

 

建物の評価は簡単です。

 

固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

 

固定資産税評価額は、毎年実家に送られてきている固定資産税納税通知書から読み取ることができます。

 

もし、見当たらないようでしたら、市役所・区役所・都税事務所などの管轄の役所で「名寄帳」をとってしまいましょう。

 

固定資産税の評価証明でも良いのですが、管轄の不動産が一覧になっている名寄帳をとってしまった方が便利です。

 

固定資産税評価額欄に1,000万円と書いてあれば、相続税評価も1,000万円です。

 

実家の土地建物評価

 

上記土地建物の評価を合計したものが実家の評価額です。

 

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この場合、

 

土地評価1,900万円+ 建物評価1,000万円で、合計2,900万円の評価になります。

 

マンションの場合

 

マンションの場合も基本は同じです。

 

ただ、マンションの敷地はマンションの所有者全員で共有している状態です。

 

なので、土地評価は一棟全体の敷地評価を計算し、それに敷地権割合を掛けることになります。

 

敷地権割合は、法務局で取れる「全部事項証明書」の「敷地権の割合」から読み取ります。

 

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例えば、マンション全体の敷地面積が300㎡、路線価が30万円、敷地権割合が10万分の3,000の場合、土地の相続税評価額は

 

300㎡×30万円×6,000/50,000=1,080万円

 

マンション専有部分の固定資産税評価額は戸建と同様に固定資産税納税通知書等から読み取ります。

 

建物固定資産税評価額が500万円ならば、敷地と合わせて合計1,580万円が実家マンションの評価額になります。

 

遺産額と基礎控除額との比較

遺産額<基礎控除額の場合

 

先に挙げたように、

 

プラス財産(生命保険金含む) - 借金額 ー 死亡生命保険非課税額 = 遺産額

 

で計算した遺産額が基礎控除額よりも低ければ、相続税はかかりません。

 

相続税の申告もしなくてOKです。

 

この先を読んでいただく必要もありません、、、

 

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遺産額>基礎控除額の場合

 

この場合、放っておけば相続税はかかることになります。

 

それでも、以下の特例を使えば、相続税がゼロになるかも!

 

小規模宅地等の特例

 

小規模宅地等の特例とは

 

相続税を払うために自宅を売らなきゃいけない、なんて余りに可哀想。

 

なので、自宅の評価については優遇措置が設けられています。

 

 

この制度を適用できると、自宅の敷地評価を330㎡まで80%引きにしてくれます。

 

上の路線価計算1,900万円の場合、土地の相続税評価がなんと、380万円になっちゃうんです。

 

 

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ただ、自宅を相続した人によって、要件が変わってきます。

小規模宅地等の特例の要件

① 配偶者が相続した場合

 

配偶者が相続した場合が最も保護されます。

 

残された奥さんが自宅を相続した場合には、無条件でこの制度の適用OK!

 

敷地の評価は8割引になります。

 

奥さんは、自宅に住んでも良いですし、すぐに自宅を売って生活資金にすることなんかもできます。

 

② 同居の親族が相続した場合

 

住んでいた家を売却しなければ相続税を支払ない、と言うのも忍びない、、、

 

同居していた息子などが自宅を相続した場合も、8割引です。

 

ただ、配偶者が相続した場合よりもちょっと要件は厳しく、相続前から相続税申告期限までずっとその家に住み続けていなければなりません。

 

すぐに自宅を売ってしまうと、8割引してくれないのです。

 

③ ①②以外の親族が相続した場合

 

①②の相続人がいた場合、他の親族が自宅を相続すると8割引してくれません。

 

いない場合も、その相続人が賃貸暮らしをしていたような場合でなければ8割引してくれません。(この点について詳しくはこちら

 

特例を適用できた場合

この制度を使うことにより、遺産額<基礎控除額になった場合も、めでたく相続税はゼロになります。

 

ただ、もともと遺産額が基礎控除額を超えない場合と違って、相続税の申告が必要なことにはご注意です。

 

配偶者の税額の軽減

 

それでも相続税がかかってしまう、と言う方はかなりの資産家です。

 

ただ、配偶者が相続人となる場合(一次相続)、配偶者が多く相続することにより、一次相続時の相続税を抑えることができます。

 

配偶者が法定相続分相続した場合や、1億6千万円までの相続分に対しては、配偶者は相続税を支払わなくても良いことになっているのです。

配偶者の相続分が法定相続分までの部分

例えば、上の例(配偶者有り、子の数5名)で遺産額が1億円だったとします。

 

法定相続分通りに相続した場合、配偶者が5,000万円、子が5名×1,000万円ずつということになります。

 

この場合の相続税額は相続人全員分ひっくるめて375万円。

 

相続税は相続額に応じて負担することになるので、配偶者が187万円、子が37万円ずつ負担します。

 

ここで、やってくるのが配偶者の税額の軽減の制度!

 

法定相続分までは、配偶者は相続税を支払わなくても良いのです。

 

なので、一次相続時に相続税を支払うのは子だけ。

 

それぞれ37万円支払えば良いのです。

 

相続税の計算は、こちらですることができます。

 

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配偶者の相続分が1億6千万円までの部分

 

さらに、配偶者の優遇はこれだけでは有りません。

 

配偶者が法定相続分を超えて相続しても、その相続額が1億6千万円までならば、これまた配偶者は相続税を納めなくても良いのです。

 

例えば、上の例で、配偶者が1億円全部相続した場合、法定相続分は超えていますが、1億6千万円以下なので、相続税はかかりません。

 

一次相続時に支払う相続税はゼロになります。

配偶者にたくさん相続させるべき?

 

ならば、一次相続時に目一杯配偶者相続すれば良いジャン、と言うことなりそうですが、そうも行きません。

 

こんなに一次相続時に優遇してくれているのは、お上の優しさ。

 

だけじゃなく、配偶者に相続が発生した時に相続税をとってやれば良いと思っているから。

 

配偶者がもともと財産をたくさん持っているような場合、一次相続時の納税を抑えようと多く相続しすぎると、二次相続時にドカンと相続税をかけられちゃって、トータルでは余計に相続税を支払うことになってしまいます。

 

一次相続・二次相続トータルで考えなければならないのです。

 

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そのあたりはまた別の機会に書かせていただきます。

 

それまで待てない方は、個別にご相談ください。

 

 

 

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