相続税対策のために知っておくべき不動産投資の基礎(表面利回りについて)

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不動産の室内

相続税対策のために知っておくべき不動産投資の基礎(表面利回りについて)

相続対策と不動産投資のコラム

2019/04/21 相続税対策のために知っておくべき不動産投資の基礎(表面利回りについて)

表面利回りの問題点

相続税対策のためだからといって、どんな不

動産でも買って良い訳ではありません。

 

不動産投資分析を行う上で、世界標準となっ

ている考え方をお知らせします。

 

収益物件を購入する上で、まず目につくのが

「表面利回り」だと思います。

 

 

でも、収益物件の販売図面などに記載されて

いる「表面利回り」には以下の3つの問題が

含まれていることを理解しておく必要があり

ます。

 

①売主の設定した賃料が基準となっている

売主側は、販売図面を作成するとき、なる

べく表面利回りを高く見せようとします。

 

なんか、「ずるいことをしている」、みた

いな書き方ですが、私自身も売却依頼を頂

いた場合には、嘘にならない範囲で、なる

べく高い利回りになるように頑張ります。

 

相場よりも高い賃料で入っている入居者が

いれば、その賃料をそのまま使いますし、

空室については、広告料を出してもらって

高い賃料をキープしたり、、

 

購入側に回った場合には、現在の賃料は

参考程度に考えます。

現在再募集した場合に決まる家賃、市場

の賃料を査定しなおして利回りを計算す

ることになります。

 

②空室率を勘案していない

「おっ利回り高いな!」と思う物件のほ

とんどは入居者付けに苦しみそうな田舎

の物件だと思います。

この高利回りは絵に描いた餅。

例え、表面利回が20%あったとしても、

2割しか入居者が居ないような場合、空

室率を勘案した利回りは4%にしかなり

ません。

表面利回りと空室率を掛け合わせて考え

なければならないのです。

 

客付けに自信のあるベテラン投資家の方

は、お構いなしに買ってしまいますが、

それはその物件で失敗しても、ポートフ

ォリオの中で吸収できるから。

初心者の方にはお勧めできません。

 

③運営経費を勘案していない

「都市部なのに利回り高い!」

と思ってよく見ると立体駐車場。

通常の経費率が高いうえに、壊れたとき

の修理代も大変です。

 

そこまで極端ではないにせよ、エレベー

ターには気を付けなければなりません。

エレベーターの維持費用は年間60万円

くらいかかることに加え、修繕費用は数

百万。交換となれば、1,000万円かかる

ことも。

戸数の多い建物ならば、その費用も吸収

できますが、ペンシルビルだとそうはい

きません。

 

購入する前に、どのような設備があるか

を確認し、運営経費・維持費を調べなけ

ればなりません。

キャッシュフローツリー

これらの要素を漏らさず計算する方法と

して、「キャッシュフローツリー」とい

うものがあります。

 

またの機会に説明させていただきます。

 

 

 

 

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