相続税対策のための不動産購入って、、、怪しくない?

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不動産の室内

相続税対策のための不動産購入って、、、怪しくない?

相続対策と不動産投資のコラム

2019/04/19 相続税対策のための不動産購入って、、、怪しくない?

  • 「相続税対策のためには不動産を買えばいい」?

  • よく聞く言葉です。
  • でも、その多くは不動産業者の言っていること。
  • それに乗っかって、アパートやマンション購入してしまうのは
  • 危ないのでは?
  • そんな疑問にお答えします。
  • そもそも不動産を買えば、相続税を減らすことができるの?

  • 結論から言うと、市場に出ている不動産のほぼ全ては、購入
  • することにより相続税を減らすことができます。
  • なぜかと言うと、相続税評価は市場価格よりも低くなるよう
  • に設定されているから。
  • 更に、不動産についてのみ定められている評価圧縮制度も用
  • 意されています。
  • 不動産による相続税の圧縮は、国の制度の間隙を突く、とい
  • うものではなく、逆に国が相続税対策のために用意してくれ
  • た制度を利用するものなのです。
  • なので、不動産を購入することにより相続税を圧縮できる、
  • ということ自体を否定する専門家(税理士など)は誰もいな
  • い筈です。
  • もちろん、不動産を購入することにより発生するリスクもあ
  • るので、そのリスクと相続税圧縮効果とを冷静に比較する必
  • 要があります。
  • 土地の評価について

  • 国は取引価格の目安として、公示価格というものを公表して
  • います。市場価格と近い金額になります。
  • それとは別に、相続税計算の時に使う相続税路線価・倍率表
  • を公表しています。
  • 市場価格よりも高い金額で徴税してしまうと、納税者も納得
  • してくれないので、相続税評価は公示価格の80%になるよ
  • うに調整されています。
  • 例えば1億円で土地を購入した場合、相続税評価は8,000万
  • 円程度。
  • 相続税評価を2,000万円圧縮できることになるのです。
  • 建物の評価について

  • 建物の相続税評価は固定資産税評価額をそのまま使います。
  • この固定資産税評価というのは、建物が新築された時に、役
  • 所の人が建築図面と現地を確認しながら積算評価することに
  • より計算します。壁が何平米、トイレの数、建物グレードなどな
  • ど、結構細かく査定します。
  • 問題はその評価ですが、経験則上は、建築費用の30%~5
  • 0%くらい、というところです。
  • 土地建物の評価

  • 現金資産を不動産に換えることにより、大体相続税評価は
  • 半分くらいになることが多いようです。
  • 事例

  • 購入者   資産10億円・配偶者無し・子2名
  •       ⇨相続税額 39,500万円
  • 購入物件  1億円のアパート
  •       ⇨相続税評価 5,000万円
  • 購入後、購入者の資産は95,000万円になり、相続税額は
  • 37,000万円。相続税額は2,500万円圧縮できることにな
  • ります。(⇨こちらで試算できます
  • だからといって、このアパートを買うべきかはまだ分かり
  • ません。
  • 購入した途端、3,000万円も値下がりするような物件であ
  • れば、トータルで損してしまうからです。
  • まとめ

  • 不動産を購入することにより相続税を減らすことは簡単に
  • できます。それを購入するべきかは、その不動産の収支を
  • しっかりと検討しなければなりません。
  • その方法については、改めてご説明します。

 

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