配偶者居住権の評価方法

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配偶者居住権の評価方法

相続対策と不動産投資のコラム

2019/02/17 配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権の施行

2020年4月1日から、配偶者居住権についての条文が施行される予定です。

 

この配偶者長期居住権には、「短期」と「長期」の二種類があります。

「短期」配偶者居住権

 

「短期」配偶者居住権とは、配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物にタダ

で住んでいた場合に、最低6ヶ月はタダで住み続けることのできる権利です。

被相続人の意思にかかわらず、発生します。

 

この権利の相続税評価はゼロなので、遺産分割協議などには大きな影響は与え

ないと思われます。

 

「長期」配偶者居住権

これが設定されると、自宅の所有権は子に持たせる一方で、配偶者は(通常)

死ぬまでその家に無償で住み続けることができるようになります。

 

「長期」配偶者居住権の要件

①被相続人が所有していた建物に居住

被相続人が単独所有、または配偶者との共有である場合のみ成立します。

第三者が共有である場合に「長期」配偶者居住権を成立させてしまうと、第三

者が可哀そうすぎです。

②相続開始時にその建物に居住
③遺産分割・遺言などで配偶者居住権を設定
遺言で設定する場合、
・妻に配偶者居住権を遺贈
・子に所有権を相続させる
というような書き方になります。

「長期」配偶者居住権が使われるようになるには?

このような「長期」配偶者居住権が設定されても、実際にこれが使われる

ようになるか、はその評価方法によってきます。

 

 

配偶者居住権が強力な制度であっても、やはり他人の物を使用しているこ

とには変わりは無いので、大規模な増改築、転貸する場合などは所有権者

の承諾が必要になります。

 

配偶者居住権があまりに高く見積もられてしまい、所有権を相続するのと

あまり変わらなくなってしまうと、制限の無い所有権を相続した方が良い、

なんてことになってしまいます。

 

実際に「長期」配偶者居住権が使われるようになるか、はその評価基準に

よってくるのです。

「長期」配偶者居住権の評価基準

現時点(2019年2月)では、まだ評価方法は確定していないようです。

ただ、法務省の資料を調べてみると、参考になりそうなものがあったので、

それを参考に、試算アプリをつくってみました。

 

「長期」配偶者居住権の試算アプリの使い方

存続期間の入力

 

「長期」配偶者居住権が設定されると、その期間の間、所有権者は所有権

者らしいことは何もできません。

ついでに、その間もどんどん建物は劣化していきます。

 

いつまで配偶者居住権が存続するのか、が価格を決める重要な要素になり

ます。

 

アプリでは、

①期間を指定する

→指定期間が存続期間になります。

②期間を「終身」とした上で、性別・年齢を入力する

→平均余命が存続期間になります。

 

 

不動産評価の入力

土地・建物共に固定資産税評価額を入力してください

土地の評価について

 

アプリでは、「計算条件の設定」から

①割戻無し

②70%で割り戻す

を選べるようにしてあります。

 

建物の構造・経過年数の入力

建物の構造・新築時からの経過年数を入力してください。

 

以上を入力後、「計算」ボタンを押すと計算されます。

 

 

 

 

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