その提案書に税引後キャッシュフローは載っていますか？

これまで、アパート建築会社さんなどから地主さんへのご提案書を数多く見せていただいています。

最近、明らかに立地の悪い物件などをお勧めするようなご提案書は見かけなくなりました。

きちんと相続税圧縮効果、不動産投資シミュレーションなどがされていて、さすが大手だなぁ、というご提案書が殆どです。

ただ、残念ながら大事な要素が抜けている場合も多く見受けられます。

それは、「税引後キャッシュフローの計算」。

もちろん、税引後キャッシュフローはご購入者によって変わってくるので、それが載せない理由になり得ます。

でも、相続税の圧縮効果だって同じこと。ご購入者によって変わってきます。

相続税圧縮効果は、その不動産購入を後押しする要素であるのに対し、税引後キャッシュフローは、毎年減っていくものなので、不動産購入を思いとどまらせる方向に働くもの。

判断するには概算でも両方のバランスを検討しなければならないのです。

いくら相続税を圧縮できたとしても、税引後キャッシュフローのマイナスがそれを打ち消すほどのものであれば、そんな相続対策はやってはいけないのです。

良かれと思ってやった相続税対策が、実際にその不動産を運営することになる次世代に恨まれる結果になるようでは、あまりに不幸なことです。

ポジショントークでしょ？

「でも、そんなこと言って、他社の案件を潰して自分の物件を紹介したいだけなんじゃないの？」

と思われるかも知れません。

確かに、結果としてそうなったら有難いことです。

でも、それがメインという訳じゃ無いんです。

他社さんの案件でも、その方にマッチしているのならば、素直にお勧めしています。

他社さんの案件を潰しておいて、それより悪い案件をご紹介する度胸なんて持ち合わせておりません。

「そうは言っても、プロなんだから、なんだかんだ言って素人を言いくるめることなんて簡単なんじゃないの？」

確かに、売ったらサヨナラ、というスタンスであればそれも可能です。

でも、相続対策のお客様とは一生、またはその相続人の方までの長いお付き合いになります。

住宅販売などと違い、いずれ数値的に成功・失敗がはっきりする相続対策物件のご紹介でそれをやってしまうと、購入された方だけでなく、ご紹介した側も地獄です。

ただ、いくらそれを言ってもポジショントークと思われてしまうかも知れません。

自分で判断できるようになるのが一番です

そこで、ご自身でそれを検証するためのソフト「カマカンフリー」をはじめ、１０秒で相続税を計算できるソフト、家族信託の費用見積ソフト、配偶者居住権計算ソフトなどのアプリ、毎朝の相続情報などをお届けしています。

これらを使って、ご自身で判断していただければと思います。

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