相続対策物件を買うのに、こんな間違いをしていませんか？

地主さんに相続対策物件のご紹介をしつづけて１５年近くになります。

その結果、分かったことがあります。

不動産市況・建築費などの条件により、ご紹介する物件のタイプは変化していきますが、「相続対策物件として良い物件」を買うためには確認しておかなければならないポイントがあるのです。

地主さんが相続対策物件を購入するにあたって、こんな間違いをしていることがよくあります。

□　目が届きやすい近所の物件を買ってしまう。
□　銀行融資を受けやすい、銀行お勧めの物件を買ってしまう。
□　利回りの高い物件を探している。
□　相続税圧縮効果だけを気にする。

これらは、どれもそれ自体が間違いという訳ではありません。
目が届きやすい近所、ということ自体が悪いことではありませんし、銀行融資が受けやすいこと、利回りが高いことも、相続税圧縮効果が高いことも、それ自体は良いことです。

ただ、その方にとっての相続対策としては合っていないことが多いのです。

一口に不動産投資といっても、その手法は様々です。

一般的なものだけでも、アパート投資、一棟マンション投資、ワンルーム投資、戸建投資などがあります。

それぞれ成功している方がいて、それに関するネット情報・書籍なども溢れかえっています。

一つ一つの理論の多くは理に適ったものです。

問題はその基準が「相続対策物件を探しているあなた」にとって理に適ったものであるとは限らない、ということ。

地主さんがサラリーマン投資家さんと同じ基準で収益物件を購入してしまうと、こんな問題が生じます。

☑️銀行が融資しやすい物件を購入したら、逆に相続税が増えてしまった。

☑️収益はあがるが、手間がかかりすぎる。それほど不動産経営に興味がある訳でも無いのに、一番大切な「時間」を失ってしまった。

☑️資産の大半を一つの不動産にしてしまい、兄弟で公平に相続しにくくなり、争続になってしまった。

☑️物件規模が大きすぎて、売却しにくい。

などなど。

では、なぜこのような問題が生じてしまうのでしょうか？

上記のようにサラリーマン向け不動産投資に関する情報はネットや本で読みきれないほど公開されています。

でも、相続対策物件に関する情報はそれほど豊富ではありません。

絶対数がサラリーマン投資家さんの方が多いことと、地主さんが相続対策に成功しても、サラリーマン投資家さんの方の場合と比べて、成功体験を自ら公開する人は少ないからです。

多くの地主さんが、サラリーマン投資家さん向けのネット情報や不動産投資本などを読んで相続対策物件を購入しているというのが実情です。

確かに、相続対策物件でも収益物件を買うことに変わりはありません。サラリーマン投資家さん向けの投資基準が全て当てはまらない、という訳ではありません。

でも、相続対策物件を購入される地主さんは、サラリーマン投資家さんと比べて、以下の要素について気をつけなければなりません。

確認ポイント

☑️相続発生後まで売却できないこと

☑️相続税圧縮効果を計算しなければならないこと

☑️長く融資を組むことが必要であること

☑️誰に相続させるかを考えて購入しなければならないこと

☑️売却価格の下落を想定しておく必要があること

☑️購入のタイムリミットがあること

☑️法人で購入する場合の３年縛り

逆に、サラリーマン投資家さんよりも有利な点もあります。
それもサラリーマン投資家さんからすると、垂涎の条件！
（個人的にもとても羨ましいです、、）

☑️有利な条件で融資を組むことができること

☑️提供できる担保が豊富であること

この有利な点を最大限に生かすことができれば、相続税を大幅に圧縮するだけでなく、サラリーマン投資家の方の投資よりも大きな利益を簡単に得ることができるのです。

得られる利益

☑️先祖伝来の土地を売却しなくても相続税を払えるようになります。

☑️毎月のキャッシュフローを増やし、相続発生前の一族の生活を向上させることができます。

☑️相続人各々に満足な資産を分けることができるため、争続を防ぐことができます。

☑️地主さんとしての規模を保ったまま資産を継承することができます。

これを達成するために、二つの道があります。

一つの道は、上記に気をつけながら、ご自身で相続対策物件を探すこと。しっかり勉強して探せば、大きな失敗は無いかも知れません。

二つ目の道は、最初から税理士・弁護士・宅建士などの相続専門家チームの力を借りてしまうこと。

専門家の知識と経験を自分のものとして相続対策を行うことができるので、より安全で、さらに手間もかかりません。

そのようなチームのお知り合いがいらっしゃらなければ、是非一度弊社の個別相談にお申し込みください。

単なる相続対策物件のお手伝いだけではなく、土地活用、遺言、家族信託、相続税の申告など、相続と不動産に関して全ての分野でサポートをさせていただきます。

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最後まで読んで頂いてありがとうございます。

ここまで読んで頂いた方にはプレゼントをご用意させていただきました。

①日刊プロ向け相続対策情報

鎌倉鑑定は相続を生業としている会社である以上、日々相続に対する知識をアップデートするべく研鑽しております。

その一環として、通常の書店では売っていない、士業向けの専門書のうち相続に関する書籍はほぼ全て購入しています。

一度購入すると、情報がアップデートされる度に「追録」という形で差し替え資料が送られてきます。

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②相続対策と不動産投資を融合したシミュレーションソフト「かまかんフリー」

私が相続対策物件を初めてご紹介したのは平成19年。それから平成23年ころまで、相続対策物件といえば築20年くらいまでの中古RC一棟マンションが主流でした。

当時は比較的RC一棟マンションの利回りが高く、また耐用年数が長いので中古であっても借入年数を30年取れていたことから、相続税圧縮効果とキャッシュフローのバランスが良かったのです。

ところが、平成23年から利回りが下がっていき、物件探しに苦労したことを覚えています。
平成24年にはとうとう自信を持ってご紹介できる物件が無くなり、この年の相続税対策のご紹介件数は何とゼロ、、、

それでも相続の迫っているお客様は待っているのです。

かといって、買って損する物件をご紹介する訳にもいきません。

そこで、相続税圧縮効果と不動産投資とをトータルでシミュレーションできるソフトを開発することにしました。

相続税圧縮効果が一番高いのは、購入直後です。ローン元本の減少とキャッシュフローの増加により、相続税圧縮効果は毎年すこしづつ減っていきます。

また、税引後キャッシュフローが一番多いのも購入直後。ローンの元本の割合が増えていくので、家賃自体が変わらない場合であっても、支払う所得税等は増えていきます。税引後キャッシュフローは右肩下がりになります。

このシミュレーションを使い、購入時にこの二つの関係をある程度見通すことができるようになりました。

その上で新築RCマンション、中古RCマンション、新築アパート、中古アパート、中古ワンルームマンションなどをシミュレーションしてみました。

このうち、どれが最も相続対策に適していたかというと、、

「新築アパート」（現時点では）

なぜかと言うと、

・30年以上ローンを組むことができる

・中古アパートと新築アパートとでは、それほど利回りが変わらない。

・相続が終わり10年後に売却したとしても、まだ建物は十分に使える状態なので、中古アパートとして売却できる。

・一棟RCマンションと比べて価格帯が低いので、売却時には分厚いサラリーマン投資家層に売却しやすい

・突発的な工事費がかからない。

・手間もかからない。

ただ、気をつけるべき点もあります。

・家賃は新築プレミアムのついたものなので、引き直す必要がある。

・表面上利回が高くても、場所に合わない狭小物件など、将来的に安定して賃料が見込める企画のものを選んでしまうと、売却時に土地評価でしか売れない物件になってしまう。

これらに気をつけて購入すれば、相続税圧縮だけでなく、サラリーマン投資家の方が借りるよりも１％以上金利を安くできるので、キャッシュフローも十分得ることができるのです。

初代のシミュレーションソフトはエクセルベースでしたが、今回WEBベースに作り直しました。

こちらも無料で使っていただけます。

③家族信託組成費用計算アプリ

被相続人がご高齢の場合に検討が必要な家族信託。ただ、その費用の目安がつかないことには家族信託の組成依頼もしにくいものです。

土地・建物・現金の金額を入力するだけで、家族信託組成費用の概算を計算できるソフトをご提供しています。

鎌倉鑑定でも、弁護士・税理士・司法書士チームによる家族信託をご提案しておりますので、お気軽にご相談ください（LINE登録していただいている方には非常識な特典もご用意しております）

④相続税ライン計算アプリ

相続対策の基本は、まず現状の相続税を知ることから。

このアプリに、資産額と配偶者の有無・子の数を入力するだけで、相続税の概算を計算できます。

更に、いくら相続税評価額を減らせば、相続税がいくらになるのか、が分かるグラフも表示されます。

これを使うことにより、相続税対策を過不足無く行うことができます。

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