底地の売買をしなくても良い4つの理由

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底地の売買をしなくても良い4つの理由

コラム

2018/11/15 底地の売買をしなくても良い4つの理由

「無理に底地を買う必要は無いと思います。」

 

(底地とは、他人に貸している土地のことです)

 

オーナーさんからのご紹介で、87歳の女性を訪
問。

借地上に築50年のアパートを建てて、その一部
屋に住んでいます。

底地を買い取り、所有権にした上で、アパート
を建て替えてから息子さんに相続させた方が良
いのではないか、とのことです。

 

良い財産を相続させたい、という親心なのでし
ょう。

 

ただ、4つの理由で、その計画は考え直した方
が良いとお話ししました。

 

一つ目は、そのアパートが満室状態であること。
それも高齢者の方ばかりなので、その方達に立
ち退いてもらうのは、オーナーには金銭的負担、
入居者には精神的負担を強いることになります。

 

二つ目は、それを行うと、手取り収入が減って
しまうこと。同じ規模の建物を建築すると、5,
000万円はかかります。それを金利2%、30年で
借りたとすると、毎月のキャッシュフローは、
ローン支払の無い現状と比べ、大幅に減ること
になります。
それに加えて、折角安い地代で借りられている
底地の買取までやってしまうと、キャッシュフ
ローは更に減り、殆どゼロになります。
相続対策でまず大事なのは、被相続人の方ご自
身の生活です。現状よりも生活が苦しくなるよ
うなことは避けなければなりません。

 

三つ目は、当の相続人である息子さん自身がそ
れを望んでいるか、疑わしいこと。
今回、息子さんの奥様とも一緒にお話しさせて
いただきました。
奥様は「借金を相続するなんて、絶対に嫌です」
そうは言っても、多額の相続税がかかるのなら
ば、相続税対策も検討しなければなりませんが、
ざっと計算してみると現金で支払える200万円程
度。
奥様もホッとした様子です。
こんな場合は、相続税対策も要りません。

 

四つ目は、借地権の整理の場面では、先に話を
持ち出した方が不利になること。
借地・底地の状態は、地主さんにとっても、借地
人さんにとっても中途半端な状態です。
どちらもその関係を解消したいと思っているもの
です。
ただ、普通の土地売買と違って、底地・借地とい
った中途半端な状態で第三者に売却すると、とて
も安い金額にしかなりません。
借地人さんにとっては地主さんが、地主さんにと
っては借地人さんが、良い値段で取引できる唯一
の相手なのです。
どうしても、借地権の整理を言い出した方が不利
な条件を呑むことになってしまいます。
今回は、どうしても底地を買い取らなければなら
ない状態ではありません。
ゆっくり、地主さんから借地状態解消の提案がく
るのを待ってもよいのです。

 

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