デッドクロスならすぐ売るべき?

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不動産の室内

デッドクロスならすぐ売るべき?

コラム

2018/11/03 デッドクロスならすぐ売るべき?

「渋谷の物件、あんまり儲かってないから、
売っちゃった方が良いのかな?検討してみて
よ。」

 

10年以上お世話になっているU様。

 

以前購入していただいた、渋谷駅近くの一棟
マンションの売却相談をいただきました。

 

渋谷駅徒歩圏という立地であるため、もとも
と利回りは高くありません。

 

返済期間は残り10年。

 

銀行返済のうちの元本の比率が高くなってし
まっており、税引後キャッシュフローはマイ
ナスです。

 

年間減価償却額よりも年間銀行返済金の元本
部分が上回っている、いわゆるデッドクロス
というやつです。

 

ならばさっさと売った方が良い!という訳で
もありません。

 

デッドクロスというのは、逆に言うとローン
返済の多くが元本返済に充当されている状態。
残債の減少という、目に見えない資産がグング
ン増えている状態とも言えます。

 

目に見える資産になるのは売却した時です。
残債が減った分、手残りが増えてる!という
形で資産の増加を実感することができます。

 

U様は他の物件も多数所有されているので、
この税引後キャッシュフローのマイナスも
余裕で吸収することができます。

 

問題は、その物件の資産価値が保たれるか
どうか。

 

時間をかけることにより残債を減らしても、
時間がかかったことにより物件価格自体が
下がってしまうのでは資産の増加にはつな
がりません。

 

では、この物件はどうでしょうか?

 

購入時よりもこの物件価格は上昇しています。
また、今後も渋谷駅周辺の価格が残債の減少
速度以上ににさがることは考えにくいところ

です。

 

資産価値の下がらない立地は強いです。

保持できるU様なら、焦って売却しなくても
良いと思うんです。

 

もちろん、売ってもらった方が不動産屋とし

てはありがたいのですが、、

 

 

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