ある銀行員との会話

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不動産の室内

ある銀行員との会話

コラム

2018/09/21 ある銀行員との会話

「最近、スルガさんの影響ありますか?」

 

「いや~めちゃありますよ。やっぱり慎重になりますよね。もちろん

うちは何にも出てきませんけど。」

 

「この物件、Kさんにご検討いただいているんですけど、いくらまで

融資していただけそうですか?」

 

「建物は築40年ですか、、担保価値があるのは土地だけですね。普通

にやると路線価50万円、土地面積300㎡で1億5,000万円ですね。」

 

「諸経費以外の自己資金は3,000万円用意されています。物件価格は

2億円。共同担保が2,000万円分あればいけそうですね。Kさん、結構広

い底地があるんですけど、それを出したらどうですか?」

 

「すみません、うち、底地は担保評価ゼロなんです、、でも、Kさん

の案件だし、2,000万円の差は何とか本部と交渉してみますよ。ただ、

収支が問題ですよね。」

 

「どんな数値で計算するんですか?」

 

「金利2.3%、現況賃料の70%で計算してみて返済できるか、を計算

するんです。満室想定は120万円だけど、今2室空いているので現況

賃料は100万円ですね。その70%で70万円。70万円を2.3%、20年

で計算すると、、、13,456万円。こっちは結構本部もガチガチで何か

他の材料が無いと、、相続税はどうでしたっけ?」

 

「結構相続税対策は進んでるので、現状の資産は1億円で、相続税は

1,200万円くらいですね。これを購入したら、相続税評価は13,000万

円下がり、相続税はゼロになります。でも、6,000万円評価を下げれば

ゼロになるので、今回のは相続税対策として見ると過剰ですよね、、」

 

「そうですね。もしも、17,000万円融資したとすると年間1,061万円

の返済。年間840万円の収入とみるから、計算上は221万円の持ち出し

になりますね。融資期間20年でみると4,400万円。相続税圧縮効果が

1,200万円ではちょっと材料になりませんね、、」

 

「でも、Kさんが買付を入れられたら本部と交渉しますよ!」

 

 

 

 

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