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不動産の室内

共有対策のご相談

コラム

2018/09/14 共有対策のご相談

「マンションの敷地と一戸建の敷地をきょうだい5人で共有しています。
このままではまずいと思うので、権利を整理しておきたいのです。

ただ、もう一つ問題がありまして、一番上の姉に障害があって、将来の生

活費を確保してあげなければなりません。」

 

共有解消の事例で考えられるのは3つのパターンです。

 

1つ目は売買。

きょうだいのうち、誰かが他のきょうだいの持分を買い取ってしまえば共有

を解消することができます。
不動産鑑定書の基づく適正価格による売買ならば銀行融資を受けることも

できそうですが、買い取る方に過大な負担をかけることになります。

売却側に譲渡税がかかってしまうのも難点です。

 

2つ目は等価交換。

土地の鑑定をして等価になるように5筆に分筆します。

その上で、持分の等価交換を行います。
今回の場合、分筆費用、鑑定費用、税理士費用で100万円くらい。

これがうまくできれば、譲渡税がかかることなく、共有をすっきり解消するこ

とができます。
ただ、今回の場合、対象は2棟の建物の敷地です。

それを5筆に分筆して単有にしたところで、あまり意味はありません。

 

 

3つ目は、家族信託。

マンションの土地と一戸建ての土地、お母様名義の両建物をきょうだいの
一人に信託してしまいます。
信託すること自体ですぐに共有状態を解消することはできませんが、全員
の意見がまとまらなければ何もできない、という状態を解消することはで
きます。
現地にお住いの方は障害のあるお姉様含めて2名だけなので、将来的には
全部の土地を現金化してきょうだいで分配することになりそうであること、
建物の受益権を調整することでお姉様の将来の収入を確保できること、実
はお母様ご自身も自らの将来の意思能力について不安をもっていること、
から有効な手段であるように思われます。
今回の場合、全不動産の固定資産税評価は2億円くらいなので、契約書作
成費用、登録免許税、司法書士費用合計で300万円くらいになりそうです。

 

今回、ご相談に見えているのは、お母様ときょうだいのうち3名。

障害のあるお姉様はいらっしゃいません。

本日いらっしゃらないもう一人のごきょうだいの方が気になります。

まず、その方も含めてどのような形がそのご一族の理想形なのかを話し合
いをしていただくことにしました。

 

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