新築アパートの土地情報

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新築アパートの土地情報

コラム

2018/09/09 新築アパートの土地情報

「今日、娘の27の誕生日なんだよ。」

 

今日はアパート建築の地鎮祭です。

 

初めてSさんの娘さんにお会いしたのが高校生の時。

 

Sさんにお世話になりはじめて、10年も経つんだなぁ、、、

 

カンカン照りの中、いつものようにデブ汗をかきながら思いました。

 

 

 

今年は、企画、利回共に満足できる物件に巡り会うことが少なく、久しぶりの新築物件です。

 

 

戸あたり14㎡で新築プレミア表面利回6%なんて、やってられないのです。

 

今回は、別の地主さんから処分のご依頼を頂いた土地をSさんに購入していただき、アパート

を建築していただくことになりました。

 

土地売主さん→分譲業者→土地買主さん、というように、売主さんと買主さんとの間ににアパ

ート分譲業者を入れると、①地主さん→分譲業者、②分譲業者→買主さん、と2回両手取引

の仲介手数料を貰えることになります。仲介会社としては大儲け。

 

ただ、その余分な仲介手数料と分譲業者のコストがかかってしまいます。

そのしわ寄せは土地売主さんと土地買主さんにいってしまうことになります。

 

正直なところ、自分のお客様でなければ、その方の利益を削ってでも自分のお客様(と自分)

の利益になるようにすれば良いことになります。

 

 

でも、今回は、どちらも自分のお客様なので、双方の利益になるようにしなければなりません。

 

なので、今回は分譲業者を入れることはやめることにしました。

 

問題は、価格設定です。

 

この土地が住宅分譲に向いている土地であれば、住宅用地として分譲業者に買ってもらう

ことが売主さんの利益につながります。(面積が大きいので、一宅地として売却するのは難

しい土地です)

ただ、今回の土地は形が悪く三宅地しかとれないこともあり、戸建分譲業者の買取価格は

あまり伸びず、5,000万円。

 

一方、アパートプランの見積もりから逆算すると、土地値は6,000万円で購入できることが

分かりました。

 

そうすると、売主さんとしてはアパート用地として売却した方が良いことになります。

 

ただ、アパート分譲業者を入れないで売主さんと買主さんが直接契約することによるデメリ

ットも考えなければなりません。

 

アパート分譲業者を入れると、分譲業者はアパートの買主さんに対して瑕疵担保責任を負

うことになります。決済後に問題が生じても分譲業者に負担を求めることができます。分譲

業者さんもプロなので、機械的に処理してくれます。

 

しかし、売主さんと買主さんが共に一般の方の場合、あとでどちらかに不測の負担が生じ

るようなことは、絶対に避けなければなりません。問題点だけでなく、それを解決するに必

要な金額までを明らかにした上で売買価格を決めなければならないのです。

 

今回の場合、他人の水道管・下水管が本地を通っていたので、その移設費用も考慮にい

れた価格設定をおこないました。

 

そうすることにより、売主様、買主様双方にメリットのある契約を行うことができました。

 

逆に、こんな事情でもないと、まともな新築アパートの企画は難しかったりします、、、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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