道路の種別と建築士さん

株式会社 鎌倉鑑定

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不動産の室内

道路の種別と建築士さん

コラム

2018/03/22 道路の種別と建築士さん

横浜市内での新築アパートの引き渡しです。

 

木造3階建、延床1,000㎡弱、という殆どマンショ

ンみたいな雰囲気。

 

駅から徒歩2分と抜群の立地ということもあり、約3

0室は引き渡し前に全室お申し込みを頂きました。

 

「折角だから、小林さんにお願いするよ」

 

とのオーナーさんの有難いお気遣いにより、表題登

記もやらせていただいています。

 

登記申請書を作成するときには公図を確認します。

 

そこでセットバックされていることを確認し、改めて

設計士さんによるウルトラCを実感しました。

 

この敷地は700㎡以上、容積率300%。

 

容積、建ぺい率の点では1,000㎡規模の建物を

建てることもできることになります。

 

ただ、接している道路が2項道路であることから5

00㎡までしか建築できない土地。

 

逆に、そのお陰で、立地が抜群なのにも関わらず、

割安な価格で購入することができたのです。

 

オーナーさんは、土地購入時は既存建物をその

まま自宅として使うつもりだったので、500㎡まで

でも問題無い、はずでした、、、

 

ただ、購入後、ご家族を案内すると、「この家には

住みたく無い!」と想定外の猛反発。

 

仕方なく、自宅兼アパートを建築することに。

 

総床面積を500㎡で収めると、収益部分の比率

が少なくなり、毎月かなりの金額の持ち出しに

なります。

なるべく大きな規模の建物を建てて収益部分の

比率を大きくしたいものです。

 

お願いした設計士さんの提案してくれた策は、敷

地の一部をセットバックして1項道路の要件を満

たし、議会の承認を得ることにより、本敷地と接し

ている部分だけを1項道路にしてしまうという方法。

 

理屈としては可能なのかも知れませんが、実際

にできるのか、こちらからはよく分かりませんでし

た。

 

そこを上手な交渉でなんとかしてしまう、というの

が力量なんだと思います。(もちろん、後で誰が見

ても指摘されるようなことが無いようなクリーンな

方法とのこと。)

 

この道路種別の変更だけで、かなり土地の価値は

上がったはずです。

 

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